Óhegy 2.0 – Egy sikeres ingatlanbefektetés

Az előző kevéssé sikeres ingatlanbefektetésem értékesítése alatt találtam meg ezt a gyöngyszemet, aminél végre éreztem, hogy nem nyúlhatok teljesen mellé. Figyeltem folyamatosan a kőbányai piacot, amíg árultam a „Néni lakást”. Néztem a versenytársakat és az árak alakulását. Eközben jött szembe ez a jó vétel ugyan abban az utcában, ugyan abban a méretben, de sokkal jobb adottságokkal. Szerencsém volt, mert a Néni lakást pont megvették, így következő héten én is megvehettem ezt a lakit.

Az sikeres ingatlanbefektetés három kulcsa

1. Jó vételár
A jó vételárat csak akkor ismerjük fel, ha egy szűk piacot huzamosabb ideig figyelünk. Ha valaki nem figyeli hosszabb ideig a piacot, ahol befektet, könnyen hozhat rossz döntést, mert megvesz egy olcsó lakást, aminek lehet, hogy okkal alacsony az ára (kevésbé kedvelt környék, túl forgalmas hely, rázós lakók, stb). Azt hisszük, hogy jó vásárt csináltunk, miközben csak nem voltunk elég tájékozottak.

2. Jó lokáció
A lokáció az ingatlan értékét és likviditását a leginkább befolyásoló tényező. Nyilván Kőbánya nem prémium kerület, de ez az ingatlanok árában tükröződik is. Azonban itt is élnek emberek, akik csak ezen az árszinten tudnak vásárolni, így nem kell félni a külvárosi befektetésektől. Viszont sokkal jobban kell figyelni a kerületen belüli elhelyezkedésre. Amióta Kőbányán dolgozom pl megtudtam ingatlanosoktól, hogy a „Tárna utca az új Hős utca”, így a Tárna utcai lakások ára nem véletlen alacsony. Nagyon nehezen értékesíthetőek. Az Óhegy Kőbánya legkedveltebb és így „legdrágább” része. Itt szeretnek vásárolni.

3. Jó adottságok
Az előző Kelemen utcai lakásom egy kevésbé szép házban, egy teljesen földszinti, udvari, fura lépcsőre néző, egyablakos lakás volt. Olyan adottságai voltak, amit soha nem szabadna venni. 😊 Ez a lakás azonban magasföldszinti, szép házban lévő, utcai, átszellőztethető, belső spalettás, nagy belmagasságú kis gyöngyszem. Persze éles szem kellett hozzá, hogy az ember meglássa, hogy kincset talált, mert nagyon rossz fotókkal, bérlővel, sok cuccal tele rakva árulták.

Igazi klasszikus home staging

Birtokba vétel után azért üresen, jobban szemügyre véve a lakást, nyilván több dolog tűnt fel, ami feljavításra szorul. Ezzel együtt a felkészítés itt egy igazi klasszikus home staginget takar. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan értékének max 5-8% át költjük a lakás feljavítására és ettől kb 20-25 % -os értéknövekedést várunk.

Igazi klasszik alap HS dolgokat végeztünk: festettünk, mázoltunk, lámpáztunk, fürdőben szilót cseréltünk (jelen esetben mosdót is), feljavítottuk a konyhát, bútoroztunk, dekoráltunk, fotóztunk és szépen tálaljtuk a kész lakást.

1. lépés: Konyha feljavítása

Kezdjük a konyhával! Egy új konyha már alap szinten is közelíti az 1 millió forintot. Mi most ezt a pénzt nem költjük el, hanem hívtunk egy szuper asztalos brigádot és a meglévő konyhát alakítottuk át egy sokkal vonzóbbra, praktikusabbra. A konyha a lakás méretéhez képest túl nagy volt. Ellenben kiszorult belőle a hűtő és az étkező az előszobába, pedig mindkettőnek lehetne benne hely. A konyha ablaka keleti tájolású, szinte ordít egy reggeliző pultért, ahol a felkelő nap fényénél ihatja az ember a nap indító kávéját.

Jött még a pult csere, egy új mosogató és csap telep és a szabadon álló tűzhely helyett egy beépített villany sütő és egy kettes gáz főzőlap. A technológia sorrend nem lesz tökéletes, de ennyi kompromisszumot most megengedtem magamnak.

És végül a frontokat átfestettük egy élénk kékes türkizes színre. Ha egy szépen felújított lakásba terveznék konyhát nyilván nem választanék ilyen erős színt. De itt azért feledtetni kell a vevővel az old school csempét és az egyébként régi korpuszt.

2. lépés: Festés

Az ajtófélfák megcsiszolása után kiderült, hogy a mostani „gyönyörű” narancssárga előtt voltak azok már sárgák is.
A konyha, a fürdő és a plafon mindenhol fehér lett. A szoba és az előszoba oldalfala egy nagyon halvány barnás szürke színt kapott.

3. lépés: Mázolás

Először ki kell javítani a sérült részeket, gittelni a kisebb hibákat, csiszolni a felületeket, kimaszkolni az üveget/falakat, alapozni, majd mázolni két rétegben. Hosszadalmas, sziszi-fuszi munka a mázolás előkészítése. Viszont ha vizes bázisú anyagokat használsz mázoláshoz, akkor legalább a száradási idők lerövidülnek.

A gyönyörű íves ajtó félfát – ami miatt ezen a lakáson megakadt a szemem – taupe (szürkés barna) színre terveztem, de nem sikerült eltalálni. Lilás lett.  A “80℅ is elég” home staging jeligére ez már, így marad.

4. lépés: Csempefestés

A fürdőszobában első körben csak a mosdót akartam cserélni és a félköríves polcokat leszedni, de a végén ahogy készült, szépült a lakás, úgy éreztem, hogy be kell vállalni egy csempefestést is.
A fürdő alját és a zuhanykabint pár éve cserélték. Ehhez lebontották az alsó sor csempét, amit egy más méretű, mintájú csempével pótoltak. Igazából elég cikin nézett ki az egész, így berendeltem gyorsan a Harzo csempefestő rendszerének összes elemét és közöltem Attival a rossz hírt, hogy lesz még egy kis plusz munka.

5. lépés: Bútorozás

A lakást amikor megvettük egy bérlő lakta és elég előnytelenül volt bútorozva.

Az étkező a nagy előszobában volt, és nem is használták, mert egy üres terrárium állt rajta. . Ellenben a nagy gardrób szekrény a szobában foglalta a helyet.

A kanapé a bejárattal szemben volt, ami szintén nem túl meghitt.

Mi az előszobába tettünk egy nagyobb gardóbot, aminek az első részét nyitva hagytuk, így az előszoba falként funkcionál. Az étkező így bekerülhetett a szobába a galéria alá, a kanapénak álcázott heverő (mert csak ez volt raktáron) a másik falra került, így nem látni rá a bejárati ajtóból.

És persze ma már nem készül nálam lakás home office nélkül. Az íróasztal a gyönyörű spalettás ablak előtt áll.

6. lépés: Lámpázás

Farkas Gábor, villanyszerelő partnerünk megigazította a dolgokat. Itt nem húztuk újra a villanyt, de a konnektorokat, kapcsolókat lecseréltük, minden átkötöttünk, ellenőriztünk és az összes lámpatestet is lecseréltük természetesen.

7. lépés: Takarítás

Mivel itt nem készült kibelezős felújítás, így a takarítás sokkal nagyobb hangsúlyt kellett kapjon. A járólap és a konyha fugáinak olyan tisztának kell lennie, mintha új lenne. A bútorokat is használtan vettem, így azok ápolása, frissítése sem maradhatott el. A konyhaszekrény váza sem lett lecserélve, így azt is agyon kellett suvickolni.

8. lépés: Fotózás

Amikor azt szeretném, hogy a fotók igazán élőek, hangulatosak, színesek és részletgazdagok legyenek, akkor tesómmal, Erdőháti Áronnal fotóztatok. Ez egy csodálatos lakás, nagyon szép részletekkel, így ezt meg is akartam mutatni. Gyönyörű lett a végeredmény.

A megérzésem ezúttal jó volt a már alaposabb piacismeretemnek köszönhetően. A lakásra nagy volt az érdeklődés. Mindenkinek nagyon tetszett és két hét alatt meg is érkezett rá a vevő. Egy fiatal fiúka első lakása lett. Teljes bútorzattal és dekorokkal, tokkal-vonóval kérte. Nem kell nagyobb elismerés. Mindenki boldog. A matek is kijött.