Óhegy – Projekt, tele tanulságokkal

Negyedik kőbányai munkám tele volt tanulságokkal. Ez a projekt arra tanított meg, hogy soha ne hallgassunk másokra, ha egy területet mi ismerünk a legjobban.
Illetve a vásárlásnál is legyünk nagyon körültekintőek a lakások műszaki állapotát tekintően. Könnyen veszteség lehet a vége, ha könnyelműek vagyunk.

Azért ez a projekt számomra elfogadható sikerrel zárult, de lehetett volna sokkal jövedelmezőbb is.

Tanulság No. 1. – Vásárláskor még a szemünknek se higgyünk! Ellenőrizzük a műszaki állapotot!

Ezt a lakást vásárláskor elfogadható állapotúnak ítéltem meg. Ugyan konvektoros volt a fűtése, de felmerült az is bennem, hogy talán így hagyom. Kőbányán azért sok lakás konvektoros.

A villanyhálózatnál ért viszont egy nem várt meglepetés. A kapcsolók és a biztosíték tábla le volt cserélve, ebből arra következtettem, hogy a villanyhálózat is már korszerűsítve volt. Arra számítottam, hogy csak némi igazítást igényel majd a hálózat a bútorozás függvényében. Sajnos ez nem így volt. Bontáskor derült ki, hogy a falban alumínium vezetékek vannak. Ez azonnal 1 millió forinttal megdobta a felújítás költségeit.
Ez a meglepetés elkerülhető lett volna, ha magammal viszem Attit és leszereltetek egy villanykapcsolót.

Tanulság No. 2. – Hiányzott az erkély

Az értékesítéskor szembesültem azzal, hogy a vevők hiányolták az erkélyt. Az Óhegy környékén a lakások két harmada erkélyes. Elvárták. Legközelebb erre is figyelek majd.

Tanulság No. 3. – Rosszul belőtt célcsoport

Ugyan én híresen jó vagyok célcsoport elemzésből, néha azért én is tévedhetek. Talán most először. A legmenőbb célcsoport meghatározásom a Diószegi Sámuel utcai projektemen volt. Ott megmondtam, hogy vidéki kisbefektető lesz a vevő. Napokon belül meg is érkezett kp-val!

Ez egy kisebb 49 nm-es lakás volt, de szuper praktikus alaprajzzal. Arra gondoltam, hogy kis fészekrakó otthont csinálok belőle, a konyhát egy kis gyerekszobává alakítva, ami lehet akár dolgozó-, gardrób-, vendégszoba is. Vártam a CSOK-os kis párokat, de nem ők jöttek elsősorban.
A megtekintők között felülreprezentáltak voltak az egyedülállók (talán elváltak, bár ez nem derült ki, csak úgy éreztem), illetve az első lakásos fiatalok, akiknek a szüleik segítettek a vásárlásban. Ez utóbbi kicsit nehéz műfaj, mert a gyereknek és a szülőnek is el kell adni a lakást.
Végül a lakást egy középkorú pár vette meg. És a többieket sem a harmadik szoba vonzotta ide. Sőt az egyik kislány, akinek az anyukája teljesen bele volt szeretve a lakásba, végül azért mondott rá nemet, mert a konyha nem külön helyiségben volt.

Minden bizonnyal túl kicsi volt a lakás háromszobásnak, fészekrakónak.

Tanulság No. 4. – Árazásban tartsuk magunkat a saját jól bevált stratégiánkhoz!

Két éve követem Kőbánya ingatlanpiacát. Oda vissza ismerem az utcákat, az árakat. Komoly táblázatot tartok fenn és frissítek pár hetente, amiben állapot szerint követem a négyzetméter árakat. Pontosan tudom, hogy egy lakást mennyiért kell megvenni, milyen minőségben kell felújítani. Azt is pontosan tudom, hogy mi az a maximális ár, amiért el lehet adni.

Emellett van egy árazási stratégiám, ami nekem komfortos. Én gyorsan szeretek értékesíteni. Ha az ár jól van belőve – ami számomra annyit jelent, hogy minden olcsóbb lakás rosszabb és minden drágább lakás jobb, mint az enyém – akkor egy felkészített lakás két-három hét alatt el kell keljen. Ez az az idő, amikor minden addig kereső és már számos lakást megtekintett, elkeseredett, kiéhezett vevőjelölt találkozik a hirdetésemmel. Ők azok, akik már készek a vásárlásra. Ők alig alkusznak, és gyorsan döntenek.

Visszaigazolta ennek a stratégiának a sikerességét Erdős Györgyi, kedvenc kolléganőm, ingatlan értékesítőm is, „A megbízható ingatlanos”. Ő is pontosan így dolgozik. A filozófiája az, hogy az ingatlant 1 embernek kell megmutatni, annak, aki megveszi. Györgyi lesz az értékesítője egy lassan elkészülő ügyfél projektemnek, egy ráckevei háznak. Alig várom a közös munkát!

Szeretek tűpontosan árazni és gyorsan eladni

Mivel ennek a lakásnak a reális ára 47-48 millió lett volna, a kollégák meggyőztek róla, hogy ugyan már mit számít az az egy-két millió, tegyem nyugodtan 49,9 -re. Majd max lealkudják. Hát nem! Eljönnek, megnézik, mert szép, de érzik, hogy kb 2-3 millióval van a reális ár felett. Mivel a lakás csúcsra van járatva, nincs pofájuk ekkora alkukat bemondani. Inkább tovább nézelődnek. Kőbányán ebben a szegmensben más típusú vevők jönnek, mint a belvárosban vagy Budán. Kevésbé van jelen az alkudozós, üzletelős, erős érdekérvényesítő szellem. Így vesztegettem el másfél hónapot, mire több lépésben levittem az árát oda, ahova valójában való volt, 47,9 -re.

A lakás ezután egy héten belül készpénzért elkelt. Azt hiszem maradok továbbra is a magam tűpontos árazásánál és a gyors eladásnál. Nekem az sokkal komfortosabb.

Fotók: Csondor Ágnes